Esta modalidade de empréstimo é um bom negócio tanto para o devedor quanto para o credor
Na hora de tomar um empréstimo de uma instituição financeira, existem várias modalidades e garantias jurídicas estabelecidas. A alienação fiduciária é um modelo no qual a garantia se dá por um bem imóvel, enquanto durar o contrato pré-estabelecido. Saiba mais sobre essa modalidade de empréstimo no texto a seguir.
De acordo com o artigo 22, da lei 9.514 de 1997, “alienação fiduciária” é um negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com uma garantia de um “bem”, contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel.
Ou seja, a alienação é uma modalidade de empréstimo bancário onde o devedor vai transferir seu “bem” a um credor, fazendo com ele seja proprietário indireto do “bem imóvel” – enquanto durar o contrato entre ambos. A transferência indireta do bem serve como garantia contratual ao credor.
A transferência do “bem” do devedor para o credor está prevista no artigo 18 da lei 9.514/1997, e ainda determina que o contrato entre ambos terá valor total da dívida ou a sua estimativa; o local, a data e a forma de pagamento; a taxa de juros; e a identificação dos direitos creditórios – objeto da cessão fiduciária.
As instituições que fazem essa modalidade de negócio jurídico são: instituições financeiras (bancos comerciais), bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, entre outros.
Nas operações com bens em garantia, a alienação fiduciária foi criada por ser mais simples em comparação com as demais modalidades. Ocorre que, para as instituições financeiras, o risco de inadimplência diminui por ter melhores condições de pagamentos aos clientes e também em decorrência do bem ficar alienado ao credor até a quitação do contrato.
Não são somente bancos comerciais que serão credores, e sim todos aqueles que são categorizados: Pignoratício, Hipotecário, Anticrético, Com Garantia Real, Putativo, Quirografário e Fiduciário.
Uma das vantagens de alienação fiduciária é a facilitação da concessão de créditos por bancos e financeiras, além de quantias e prazos maiores para quitar totalmente o empréstimo e ter menos burocracia.
As desvantagens, entre elas, são a total disponibilidade da sua propriedade para a instituição financeira. Se você quiser vender um bem já alienado, por exemplo, deverá comunicar imediatamente ao banco. Um grande risco com o qual deverá ter cuidado é que o atraso no pagamento das parcelas contratuais poderá implicar na perda do bem.
Se porventura ocorrer atrasos no pagamento da dívida, o “bem” poderá ir a leilão. É o que diz o artigo 26 da lei 9.514 de 1997: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
É definido e entendido pela lei que “dívida” é o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, e na data do leilão serão incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais. Já o que se define por “despesas” é a soma das importâncias correspondentes aos encargos, custas de intimação e as necessárias à realização do leilão público.
Funciona da seguinte forma: o fiduciário (credor), uma vez consolidado com a propriedade em seu nome, fará um leilão extrajudicial para a alienação do imóvel pelo mesmo valor total da dívida do devedor. Lembrando que isso ocorre pelo fato de o devedor não cumprir com as suas obrigações contratuais, pelo atraso no pagamento das parcelas.
Para aqueles que pretendem seguir nessa modalidade, são exigidos alguns cuidados necessários como uma análise precisa de suas economias, para que as parcelas caibam no bolso – e que não comprometa o orçamento familiar futuramente.
A vantagem para a instituição financeira é que a alienação fiduciária é uma operação de baixo risco, pois o banco pode recorrer do “bem alienado” dado como garantia no contrato fechado. Por último, a escolha da alienação fiduciária faz aumentar o ritmo do consumidor, pagando as parcelas sempre em dia, por ser de alto valor – costumeiro nessas modalidades.
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