Hipoteca: porque essa modalidade é pouco utilizada? | Guazelli

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05/05/2021em Direito Bancário Videos
Hipoteca: porque essa modalidade de garantia é pouco utilizada?

Saiba mais sobre um dos tipos mais conhecidos de garantia, mas que não é muito aplicada

A hipoteca é uma modalidade de garantia muito conhecida por nome e em geral muitos conhecem sua finalidade e método, mas poucos conhecem suas especificações. A hipoteca, aliás, não é tão utilizada no geral. Confira mais sobre o assunto nesse material da Guazelli Advocacia.

O que é hipoteca?

A hipoteca, em resumo, é o ato de colocar o bem imóvel como garantia de pagamento para um crédito financeiro. Normalmente, é utilizada com a finalidade de obter o valor necessário para uma reforma no próprio imóvel, pagar alguma dívida ou mesmo investir em um novo negócio. 

Por que a hipoteca não é tão utilizada no Brasil?

Apesar de ser muito popular em alguns países, como nos Estados Unidos, as instituições financeiras brasileiras não a colocam dentre suas favoritas. O motivo disso é, em grande parte, pela burocracia. Deste modo, a hipoteca acaba não sendo tão vantajosa para os bancos comerciais. 

A hipoteca é regularizada pelo Código Civil, que dispõe de suas especificações a partir do artigo 1.473 e até o 1.505. Em seus textos, o Código destaca os objetos de hipoteca, sendo eles: 

  • imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; 
  • o domínio direto; 
  • o domínio útil; 
  • as estradas de ferro; 
  • os navios; 
  • as aeronaves; 
  • o direito de uso especial para fins de moradia; 
  • o direito real de uso; 
  • e a propriedade superficiária.

Tipos de hipoteca

No Brasil existem 3 tipos de hipoteca: convencional, jurídica e legal. Confira mais sobre cada uma delas.

A hipoteca convencional é a mais comum, ou seja, é onde o devedor faz contrato com o credor dando o imóvel como garantia.

A jurídica é realizada por determinação da justiça. Caso não ocorra o pagamento dos valores, o juiz solicita a hipoteca.

Por fim, a hipoteca legal é prevista em lei, e não há necessidade de registro, mas sim de especialização: Fazenda Pública, filhos, herdeiros, coerdeiro, credor ou tutelado.

Hipoteca ou Alienação Fiduciária?

Muitas pessoas acabam confundindo a hipoteca com a alienação fiduciária, que inclusive é a mais comum hoje no mercado imobiliário brasileiro. A hipoteca tem como principal característica a possibilidade de que o devedor continue com o bem em seu nome e que possa usufruir do bem enquanto paga a dívida. 

Já na alienação fiduciária, o que ocorre é um empréstimo bancário, onde o devedor vai transferir seu “bem” a um credor, fazendo com ele seja proprietário indireto do “bem imóvel” – enquanto durar o contrato entre ambos. 

Leia também: Características da alienação fiduciária de bens móveis

Casos de extinção da hipoteca

É importante destacar que é extinta a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro à vista da respectiva prova. Contudo, não será extinguida a hipoteca em caso de arrematação ou adjudicação – sem que tenham sido notificados judicialmente os credores hipotecários. 

Confira o que diz o artigo 241 da lei nº 6.015, de 1973: 

“A inscrição da hipoteca convencional valerá pelo prazo de trinta (30) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. Quando o imóvel pertencer a terceiro que o tenha hipotecado em garantia de dívida alheia, serão, também, registrados o seu nome, estado civil, nacionalidade, profissão e domicílio.”

O artigo 1.485 do Código Civil (10.406/2002), por sua vez, lembra que uma simples averbação requerida por ambas as partes, a hipoteca pode ser prorrogada por até 30 anos da data do contrato. Só poderão substituir o contrato da hipoteca reconstituindo-se por um novo título e novo registro. 

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Riscos da modalidade

Todo e qualquer tipo de empréstimo deve ser feito com cautela. No caso da hipoteca, a instituição financeira normalmente aguarda entre 3 a 4 parcelas para notificar o devedor – tudo depende do contrato. 

Em caso de endividamento, a instituição financeira aciona a justiça para reaver e tomar o imóvel – que ainda fica registrado no nome do devedor diferente das outras modalidades de empréstimo. 

Ou seja, caso o devedor não realize o pagamento da dívida, o credor abre a ação de execução hipotecária, tentando realizar a penhora do bem – preferencialmente do bem hipotecado. Normalmente, quando a ação é levada até às últimas consequências, o bem acaba sendo leiloado.

Deste modo, quando o devedor sabe que não conseguirá cumprir seu compromisso com a imobiliária ou a instituição financeira, aconselha-se que ele os procure para uma tentativa de acordo. Assim, é possível evitar que o caso seja levado às últimas consequências.

Destaca-se, por último, que o credor pode realizar a ação de execução mesmo se o imóvel não for mais do devedor. Ocorre que não é proibido que o imóvel hipotecado seja vendido, deste modo, caso o devedor não cumpra as obrigações financeiras, o atual comprador do imóvel pode perdê-lo. 

Seguro

A instituição financeira normalmente determina que o devedor faça ou tenha um seguro para solicitação de uma hipoteca. Isso ocorre porque os bancos comerciais não oferecem este tipo de empréstimo sem ao menos uma garantia de um seguro que cobre perdas – seja enchentes, incêndios, roubos e tempestades. 

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