Entenda o ITBI e como fazer o cálculo desse imposto | Guazelli

Publicação

07/01/2021em Direito Tributário
Entenda o ITBI e como fazer o cálculo desse imposto

O imposto de transmissões de bens imóveis envolve isenções e descontos, e especificidades para o pagamento

O momento de adquirir um imóvel engloba algumas obrigações jurídicas e o Imposto de Transmissões de Bens Imóveis é uma delas. Esse imposto possui algumas especificidades e é necessário conhecer suas condições, aplicações e custos para realizar o pagamento e estar com a documentação em dia para a compra.

O que é o ITBI

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Segundo o Código Tributário Nacional, no art. 35 da lei 5.172/1966, o ITBI tem como fato gerador a “transmissão, de qualquer título de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física; transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; e a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos citados acima”. 

Ou seja, o ITBI é um imposto que deve ser pago sempre que você adquirir um imóvel, independentemente da sua natureza – pode ser uma casa, apartamento, estabelecimento comercial etc. Este imposto é de competência da cidade onde o imóvel foi adquirido. 

Não incidência, isenção ou desconto

No caso de incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica decorrente de incorporação ou fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra, o imposto não incide. 

No entanto, é importante salientar  que a não incidência do imposto não é aplicada quando a pessoa jurídica, que tenha atividade de venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos em sua aquisição. 

Há casos de isenção ou desconto do ITBI. Na compra do primeiro imóvel, é aplicado um desconto se a propriedade foi adquirida através do Sistema Financeiro de Habitação. No artigo 290 da lei 6.941/1981, se diz: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)”.

Há também desconto nos casos que envolvem o programa Minha Casa Minha Vida. O proprietário tem a chance de um bom desconto no ITBI, dependendo do município, renda familiar e do imóvel. Confira o que diz a lei 11.977/2009, artigo 43: “Art. 43. Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS; II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida).”

Como fazer o cálculo ITBI

Ao município compete fixar as alíquotas máximas e mínimas, regular a forma e as condições das isenções do imposto, bem como incentivos e benefícios fiscais que serão concedidos ou revogados. 

O cálculo do imposto é de acordo com o valor venal (avaliação de quanto vale uma determinada propriedade imobiliária feita pelo poder público, que é totalmente diferente do valor do imóvel no mercado imobiliário) dos bens ou direitos transmitidos. Essa alíquota é de até 3%, variando com o que o município estabeleceu em sua lei orgânica. Geralmente quem realiza a avaliação de ITBI é o próprio município. Em Curitiba, por exemplo, quem realiza a avaliação é a Secretaria de Finanças.

O pagamento do ITBI é realizado somente 1 vez, não podendo ser cobrado em outra ocasião. 

O cálculo é realizado da seguinte forma: o valor venal de um imóvel seja, por exemplo, de R$ 150 mil, e o ITBI fixado em 3% por cento. Logo ITBI = 150.000 X 3% = 4.500. Neste exemplo o proprietário deverá pagar R$ 4.500 do imposto. 

Como e onde fazer o pagamento do ITBI

O pagamento do imposto é realizado por meio de uma guia de recolhimento, emitida pela Secretaria da Fazenda do município – sendo a maioria dos casos de forma online. Após o cálculo do valor do imposto e o registro na guia, o proprietário tem até 30 dias para realizar esse pagamento. 

Em algumas cidades, o tributo deve ser pago após a lavratura da escritura pública (instrumento legal utilizado para a formalização de um ato jurídico relativo à vontade das partes); em outras, definem que o pagamento do imposto pode ser efetuado após o registro da escritura (documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade de um imóvel). O imposto só será quitado após a emissão da Certidão Negativa de Débito – apresentando a guia paga no órgão fazendário municipal onde ocorreu a transferência do imóvel. 

O parcelamento do imposto é permitido em algumas cidades, mas o proprietário do imóvel precisa verificar atentamente essa possibilidade.

É importante salientar que há outros custos ao proprietário do imóvel além do ITBI, como: comissão de corretor, laudo de avaliação do imóvel, escritura pública e registro do imóvel.

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