O imposto de transmissões de bens imóveis envolve isenções e descontos, e especificidades para o pagamento
O momento de adquirir um imóvel engloba algumas obrigações jurídicas e o Imposto de Transmissões de Bens Imóveis é uma delas. Esse imposto possui algumas especificidades e é necessário conhecer suas condições, aplicações e custos para realizar o pagamento e estar com a documentação em dia para a compra.
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Segundo o Código Tributário Nacional, no art. 35 da lei 5.172/1966, o ITBI tem como fato gerador a “transmissão, de qualquer título de propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física; transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; e a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos citados acima”.
Ou seja, o ITBI é um imposto que deve ser pago sempre que você adquirir um imóvel, independentemente da sua natureza – pode ser uma casa, apartamento, estabelecimento comercial etc. Este imposto é de competência da cidade onde o imóvel foi adquirido.
No caso de incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica decorrente de incorporação ou fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra, o imposto não incide.
No entanto, é importante salientar que a não incidência do imposto não é aplicada quando a pessoa jurídica, que tenha atividade de venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos em sua aquisição.
Há casos de isenção ou desconto do ITBI. Na compra do primeiro imóvel, é aplicado um desconto se a propriedade foi adquirida através do Sistema Financeiro de Habitação. No artigo 290 da lei 6.941/1981, se diz: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)”.
Há também desconto nos casos que envolvem o programa Minha Casa Minha Vida. O proprietário tem a chance de um bom desconto no ITBI, dependendo do município, renda familiar e do imóvel. Confira o que diz a lei 11.977/2009, artigo 43: “Art. 43. Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS; II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida).”
Ao município compete fixar as alíquotas máximas e mínimas, regular a forma e as condições das isenções do imposto, bem como incentivos e benefícios fiscais que serão concedidos ou revogados.
O cálculo do imposto é de acordo com o valor venal (avaliação de quanto vale uma determinada propriedade imobiliária feita pelo poder público, que é totalmente diferente do valor do imóvel no mercado imobiliário) dos bens ou direitos transmitidos. Essa alíquota é de até 3%, variando com o que o município estabeleceu em sua lei orgânica. Geralmente quem realiza a avaliação de ITBI é o próprio município. Em Curitiba, por exemplo, quem realiza a avaliação é a Secretaria de Finanças.
O pagamento do ITBI é realizado somente 1 vez, não podendo ser cobrado em outra ocasião.
O cálculo é realizado da seguinte forma: o valor venal de um imóvel seja, por exemplo, de R$ 150 mil, e o ITBI fixado em 3% por cento. Logo ITBI = 150.000 X 3% = 4.500. Neste exemplo o proprietário deverá pagar R$ 4.500 do imposto.
O pagamento do imposto é realizado por meio de uma guia de recolhimento, emitida pela Secretaria da Fazenda do município – sendo a maioria dos casos de forma online. Após o cálculo do valor do imposto e o registro na guia, o proprietário tem até 30 dias para realizar esse pagamento.
Em algumas cidades, o tributo deve ser pago após a lavratura da escritura pública (instrumento legal utilizado para a formalização de um ato jurídico relativo à vontade das partes); em outras, definem que o pagamento do imposto pode ser efetuado após o registro da escritura (documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade de um imóvel). O imposto só será quitado após a emissão da Certidão Negativa de Débito – apresentando a guia paga no órgão fazendário municipal onde ocorreu a transferência do imóvel.
O parcelamento do imposto é permitido em algumas cidades, mas o proprietário do imóvel precisa verificar atentamente essa possibilidade.
É importante salientar que há outros custos ao proprietário do imóvel além do ITBI, como: comissão de corretor, laudo de avaliação do imóvel, escritura pública e registro do imóvel.
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