Para além das questões usualmente debatidas sobre a pandemia do COVID-19, é consenso que ela, além de afetar a saúde mundial, também está impactando na capacidade financeira da população e o temor diante da sombra da crise financeira desponta a cada novo dia. Este texto aborda pontualmente as peculiaridades e possibilidades da crise no âmbito do direito imobiliário.
A pandemia é inequivocamente um acontecimento de fato extraordinário e imprevisível, portanto é esperado que as relações contratuais sejam pautadas à luz dos princípios da solidariedade, lealdade e cooperação entre as partes. A postura cooperativa pode proporcionar que as partes estabeleçam um canal de comunicação eficiente para solução das demandas geradas pela pandemia, e, se necessário, devem valer-se de interlocutores para facilitar o diálogo e com proposição de medidas para mitigar os impactos e prejuízos para todos os envolvidos
O parágrafo único do artigo 393 do Código Civil descreve que o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, exatamente como no atual contexto, sendo que nestes casos há expressa disposição legal para isentar o devedor de responder pelos prejuízos resultantes.
Especificamente nos casos de contratos de locação e seguindo o posicionamento acima descrito, os artigos 17 e 18 da Lei de Locações asseguram às partes a liberdade de contratação, inclusive possibilitando mediante comum acordo a fixação de novo valor para o aluguel, ou seja, é possível a alteração das cláusulas inicialmente pactuadas. Neste cenário, a recomendação é que as partes negociem os valores e prazo para regularização, sempre reduzindo-as a termo para que, em necessidade de discussão judicial futura, tenham parâmetros claros e previamente fixados.
Nos casos em que haja expressa renúncia contratual ao direito de revisão, é necessária a análise do caso concreto para verificar a existência de hipótese de revisão, reequilíbrio econômico e financeiro ou situação de exceção contratual.
Algumas instituições financeiras concederam aos clientes a possibilidade de pausar por tempo previamente determinado as parcelas de financiamento imobiliário, bem como a concessão de carência nos casos de novos financiamentos. Para o caso de cliente que efetua o pagamento com a conta vinculada do FGTS, a pausa das parcelas estende-se àquelas não cobertas pelo FGTS.
Há ainda a realização de renegociação de contratos com clientes com parcelas atrasadas por período estipulado pela instituição financeira, concedendo também nestes casos a possibilidade de pausa ou pagamento parcial das prestações.
Para aderir às medidas acima, o cliente deverá utilizar-se dos canais eletrônicos disponibilizados pelas instituições.
Se as medidas acima descritas não foram adequadas para a pacificação das relações contratuais, as partes poderão valer-se das possibilidades de resolução contratual decorrentes de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis nos termos do artigo 478 do Código Civil.
Caso a parte demandada tenha interesse em evitar a resolução contratual, poderá valer-se da regra disposta no artigo 479 do citado diploma legal, propondo mudanças equitativas nas condições do contrato.
O Projeto de Lei 1179, apresentado pelo Senador Antonio Anastasia, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET), está vigente durante o período da pandemia do novo coronavírus (Covid-19).
Na redação original do Projeto de Lei, havia possibilidade dos locatários residenciais que sofrerem alteração econômica e financeira procederem à suspensão (total ou parcial) do pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. Contudo, a medida foi suprimida pelo Substitutivo votado e aprovado em 3 de abril de 2020, permanecendo somente as disposições atinentes à limitação de concessão de liminar de despejo para desocupação de imóvel urbano (residencial ou não), no período já citado.
O mesmo projeto propõe ainda que o aumento de inflação, variação cambial, desvalorização ou substituição do padrão monetário não sejam considerados como fatos imprevisíveis. Contudo, isso ainda depende da validação final da Câmara dos Deputados. O Presidente da Câmara, Rodrigo Maia, determinou a abertura de uma Comissão Especial para analisar a matéria hoje, dia 30 de abril.
Natália da Rocha Guazelli de Jesus
Quer ficar por dentro de nossas publicações? Assine nossa newsletter de acordo com suas áreas de interesse! Basta se inscrever no box à direita, no final desta página.
Assine nossa newsletter de acordo com suas áreas de interesse!
Guazelli Advocacia| Política de Privacidade| Desenvolvido por: Job Space
